Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique est ce qu'on appelle une « passoire thermique ». Ce n'est pas qu'une question de confort : l'étiquette a des conséquences juridiques et financières directes, et elle se négocie.
Pourquoi l'étiquette pèse sur le prix
La loi Climat et Résilience a programmé le retrait progressif des logements les plus énergivores du marché locatif. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location depuis 2025, les F suivent en 2028, et les E en 2034.
Conséquence pratique : un bien F ou G a un marché d'acheteurs plus étroit (les investisseurs locatifs s'en détournent), un coût de travaux à anticiper, et une revente plus difficile tant qu'il n'est pas rénové. Ces trois éléments sont des arguments légitimes.
Chiffrer la décote plutôt que la deviner
Ne partez pas d'un pourcentage tout fait. Construisez le raisonnement :
- Le coût des travaux. Isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation. Faites chiffrer avant de faire votre offre : un devis d'artisan est un argument, pas une estimation de comptoir.
- Ce qui relève de la copropriété. En appartement, une partie des travaux (façade, toiture, chaufferie collective) ne dépend pas de vous seul. Demandez les procès-verbaux d'assemblée générale : des travaux votés mais non encore appelés changent complètement le calcul.
- Le surcoût d'usage. La consommation estimée figure sur le DPE, en kWh/m²/an. Sur la durée de détention, l'écart avec un logement correctement isolé se chiffre en milliers d'euros.
- Les aides mobilisables. Elles réduisent votre coût réel — et le vendeur le sait. Intégrez-les honnêtement, sinon votre argument s'effondre à la première objection.
Vérifiez le diagnostic avant de vous appuyer dessus
Un DPE est valable dix ans. Regardez sa date : un diagnostic ancien peut avoir été établi avant des travaux, ou selon une méthode de calcul qui n'est plus celle en vigueur. À l'inverse, un DPE très récent est le plus solide des deux côtés de la table.
Dans un immeuble, plusieurs diagnostics coexistent souvent pour des logements différents. Vérifiez que celui que vous invoquez correspond bien à la surface et à l'étage du bien visité.
Comment le formuler face au vendeur
Une remarque générale (« c'est une passoire ») se rejette facilement. Une phrase chiffrée est bien plus difficile à écarter :
« Le bien est classé G, avec une consommation de 380 kWh/m²/an. Les devis que j'ai fait établir pour l'isolation et le chauffage s'élèvent à X €, dont Y € restent à ma charge après aides. Mon offre en tient compte. »
Vérifier l'étiquette d'une adresse
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