FAQ

D'où viennent les données ?

Les prix de vente proviennent des DVF(« Demandes de valeurs foncières »), l'historique des ventes notariées publié en open data par la DGFiP via Etalab. La recherche d'adresses utilise la Base Adresse Nationale. Le fond de carte provient d'OpenFreeMap / des contributeurs OpenStreetMap. Les signaux du quartier (catastrophes naturelles, sites industriels, risques de sol) proviennent de Géorisques, publié par le Ministère de la Transition écologique. Aucune de ces données n'est extraite illégalement ni achetée : ce sont des données publiques officielles, actualisées directement depuis la source.

Comment l'estimation de prix est-elle calculée ?

Nous comparons le bien recherché à des ventes notariées réelles (issues des DVF) de biens similaires vendus à proximité — en tenant compte du type de bien, de sa surface, de sa localisation et de l'ancienneté de la vente. Plus les ventes comparables disponibles sont nombreuses et récentes, plus l'estimation est fiable, ce qui explique pourquoi la zone de recherche et le nombre de ventes prises en compte varient d'une adresse à l'autre. L'estimation affichée est une fourchette (basse, médiane, haute) calculée sur cet échantillon. Nous ne publions pas la formule exacte, afin d'éviter que la méthode ne soit simplement copiée.

Comment lire le verdict ?

Le verdict compare le prix affiché au m² à l'estimation médiane du marché : Bonne affaire (plus de 5 % en dessous du marché), Prix cohérent(jusqu'à environ 7 % au-dessus), Un peu au-dessus du marché (7 à 15 % au-dessus), et Surévalué(plus de 15 % au-dessus). C'est une indication relative, pas un certificat : lisez-la toujours avec le nombre de ventes et le rayon affichés sous l'estimation — un verdict fondé sur 40 ventes à 300 m est beaucoup plus solide qu'un verdict fondé sur 8 ventes à 5 km.

La suggestion d'offre est-elle la même chose que l'estimation ?

Non. L'estimation de marché est une fourchette statistique ; la suggestion d'offre est un véritable point de départ de négociation, ajusté selon l'écart avec le prix affiché, le sens de la tendance locale des prix (hausse ou baisse), et la dispersion des ventes comparables. Elle fait partie de l'accès complet (voir Tarifs), justement parce qu'elle reflète un jugement, pas un simple calcul que vous pourriez reconstituer à partir de l'estimation gratuite.

Le prix inclut-il les frais de notaire et les taxes ?

Non — ni l'historique des ventes, ni notre estimation, ni la suggestion d'offre n'incluent les frais de notaire. Le prix enregistré dans les DVF correspond à la valeur du bien lui-même, telle que déclarée dans l'acte. En plus du prix convenu, la loi française impose à l'acheteur de régler également les frais de notaire et droits de mutation (majoritairement une taxe reversée à l'État et au département, et non les honoraires du notaire) — généralement environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le taux exact dépend du département et évolue de temps à autre (plusieurs départements ont relevé leur taux en 2026) : confirmez toujours le montant précis auprès de votre notaire avant de budgéter votre offre.

Quelles autres vérifications dois-je faire avant de faire une offre ?

OffreJuste vous dit si le prix est cohérent — l'outil ne remplace pas la visite du bien. Avant de vous engager, pensez à : visiter le bien en personne (luminosité, bruit, agencement, voisinage) ; consulter les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites selon la zone) ; pour un appartement, vérifier les finances de la copropriété, les travaux votés et les charges en cours ; consulter le PLU et les servitudes éventuelles ; et faire relire le compromis par un notaire. Sécuriser votre financement (courtier ou banque) avant de faire une offre renforce aussi votre position de négociation.

Est-ce un avis de valeur ou une expertise ?

Non. OffreJuste fournit une estimation statistique fondée sur les ventes publiques passées — utile pour négocier avec confiance, mais ce n'est ni une expertise professionnelle, ni un avis juridique, ni un conseil financier, et cela ne tient pas compte de l'état du bien, de l'étage, de la vue, de l'exposition ou de la qualité des rénovations, qui font tous varier le prix réel.

Pourquoi l'historique des ventes ne remonte-t-il qu'à 2021 ?

Le fichier DVF publié par l'État est une fenêtre glissante d'environ 5 ans : les anciens millésimes sont retirés de la source officielle à mesure que de nouveaux sont publiés. Nous prévoyons une récupération ponctuelle des millésimes DVF archivés pour remonter jusqu'à 2014, ce qui débloquerait aussi un argument de négociation puissant : ce que le vendeur a lui-même payé pour le bien.

Pourquoi certaines adresses n'affichent-elles aucune donnée ?

L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte utilisent un système de registre foncier distinct (le Livre Foncier) et ne sont couvertes par les DVF pour aucune année. Si votre recherche ne retourne aucune vente, c'est très probablement la raison — ce n'est pas un bug.

Que sont les « signaux du quartier » ?

Des indicateurs officiels et datés issus de Géorisques sur les 5 dernières années : catastrophes naturelles reconnues (inondations, mouvements de terrain liés à la sécheresse), sites industriels Seveso à proximité, exposition au retrait-gonflement des argiles au point précis (cause de fissures), et potentiel radon. Ce sont le type de faits qu'un notaire révèle tard dans une vente — nous les montrons avant que vous ne fassiez une offre.

Pourquoi certaines ventes comparables sont-elles verrouillées ?

Le verdict, l'estimation de marché, la tendance des prix et les signaux du quartier sont gratuits pour chaque recherche. Quelques ventes comparables parmi les plus proches et une vente à l'adresse exacte sont également montrées gratuitement, à titre d'exemple. La liste complète des ventes comparables, l'historique complet des ventes à l'adresse et le dossier de négociation téléchargeable sont disponibles avec un déblocage ponctuel de ce bien ou un abonnement — voir Tarifs.

Mes recherches et mes données sont-elles privées ?

Nous collectons le strict minimum nécessaire au fonctionnement du service, et les recherches anonymes ne sont liées à personne. Consultez notre politique de confidentialité pour tous les détails, y compris comment supprimer votre compte et vos données.

Quelles fonctionnalités sont en cours de préparation ?

OffreJuste est en développement actif. Prochainement : le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiché par adresse, une mise en relation avec un courtier côté acheteur, des devis travaux d'artisans indépendants, la récupération de l'historique des ventes jusqu'en 2014, et une extension de navigateur qui superpose un verdict directement sur les sites d'annonces. Rien de tout cela n'est encore disponible : pour être prévenu du lancement, utilisez les formulaires prévus à cet effet sur les sections concernées, ou contactez-nous.

Une autre question ?

Utilisez notre formulaire de contact — nous lisons chaque message et répondons sous 2 jours ouvrés.