DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », est le fichier des ventes immobilières publié en open data par l'administration fiscale (DGFiP) via Etalab. C'est la source la plus fiable dont dispose un particulier : ce sont des prix réellement signés, pas des estimations.
Ce que contient une ligne DVF
- la date de la vente et la valeur foncière inscrite à l'acte ;
- le type de bien (maison, appartement) et sa surface bâtie ;
- le nombre de pièces principales ;
- l'adresse et la commune, avec des coordonnées géographiques ;
- la référence cadastrale de la parcelle.
Ce qu'elle ne contient pas — et c'est décisif
DVF ne dit rien de l'étage, de l'état du bien, de l'exposition, de la vue, du balcon, des charges de copropriété ni des travaux votés. Deux ventes au même prix au m² peuvent donc recouvrir deux réalités totalement différentes.
C'est la limite fondamentale de toute estimation automatique, y compris la nôtre : elle situe un prix dans un marché, elle ne remplace ni une visite ni une expertise.
Les quatre pièges de lecture les plus fréquents
- Les ventes multi-lots. Une même vente peut regrouper un appartement, une cave et un parking sous un seul prix. Rapporté à la seule surface habitable, le prix au m² paraît anormalement élevé. Ces ventes doivent être écartées, pas moyennées.
- Les prix symboliques. Ventes entre proches, démembrements, successions : quelques euros au mètre carré, ou des montants sans rapport avec le marché. Ils faussent une moyenne bien plus qu'on ne l'imagine.
- La moyenne au lieu de la médiane. Un seul hôtel particulier suffit à tirer une moyenne de quartier vers le haut. La médiane résiste beaucoup mieux aux valeurs extrêmes.
- L'ancienneté des données. DVF est mis à jour par vagues, avec plusieurs mois de décalage. Sur un marché qui bouge, une vente d'il y a deux ans n'est pas une référence directe : regardez la tendance, pas seulement le niveau.
Frais de notaire : non inclus
La valeur foncière correspond au prix inscrit dans l'acte. Les frais dits « de notaire » — droits de mutation pour l'essentiel — s'ajoutent par-dessus pour l'acheteur. Comparez donc bien prix d'acte à prix d'acte.
Deux territoires absents
L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) relève du livre foncier, et Mayotte n'est pas couverte. Il n'y a donc pas de données DVF pour ces territoires — ce n'est pas un marché calme, c'est une absence de publication.
Passer des données à une décision
Consulter DVF est utile ; en tirer une offre l'est davantage. OffreJuste nettoie ces ventes, écarte les lots multiples et les prix aberrants, compare à surface équivalente, puis propose une fourchette d'offre argumentée. Essayer sur une adresse.